Interview zum speziellen Mietzinsmodell im Libellenhof

Weshalb verfolgt der Libellenhof ein Modell mit fixem Mietzins und einem so hohen flexiblem Belegungszuschuss?
Der Libellenhof will nicht einfach Wohnungen vermieten, sondern langfristig einen Beitrag zu einem der grössten Probleme des Wohnungsmarktes leisten: der mangelnden Lebenszeitmobilität. Heute wohnen viele Menschen auch dann noch in grossen Wohnungen, wenn sie diese eigentlich nicht mehr benötigen. Gleichzeitig suchen Familien dringend geeigneten und bezahlbaren Wohnraum. 

Mit dem Libellenhof möchten wir zeigen, dass über verschiedene Lebensphasen hinweg Wohnungen unterschiedlicher Grösse genutzt werden sollten. Die Erstvermietung ist deshalb weit mehr als ein administrativer Prozess. Sie legt den Grundstein für ein Wohnmodell, das über Jahrzehnte funktionieren soll und einen gesellschaftlichen Nutzen stiftet: Wohnraum wird effizienter genutzt, Familien finden leichter bezahlbare Wohnungen und verschiedene Generationen leben gemeinsam in einer lebendigen Nachbarschaft.
 

Welche Ziele verfolgt das Modell konkret?
Das Modell basiert auf drei zentralen Zielen:

Erstens: Die Förderung der Lebenszeitmobilität. Wohnungen sollen sich möglichst gut an die jeweilige Lebensphase ihrer Bewohnerinnen und Bewohner anpassen können. 

Zweitens: Die Schaffung von preiswertem Wohnraum für Familien und andere Mehrpersonenhaushalte. Der Belegungszuschuss entlastet gezielt Haushalte mit mehreren Personen. 

Die Förderung einer sozialen und generationenübergreifenden Durchmischung. Im Libellenhof sollen junge Menschen, Familien, ältere Personen und Seniorinnen und Senioren gemeinsam wohnen und voneinander profitieren.  

Diese Ziele sind eng miteinander verbunden. Nur wenn alle drei erreicht werden, kann das Modell langfristig funktionieren.
 

Weshalb ist die Zusammensetzung der Mieterschaft so wichtig?
Lebenszeitmobilität funktioniert nur, wenn innerhalb der Siedlung ein ausgewogenes Mieterportfolio besteht. Eine Siedlung braucht Haushalte mit künftig wachsendem Wohnraumbedarf ebenso wie Haushalte, deren Wohnraumbedarf später wieder sinkt. 

Besonders wichtig ist dabei, dass der Libellenhof nicht nur Familien anspricht. Durch den Belegungszuschuss erwarten wir eine sehr hohe Nachfrage von grossen Haushalten. Das ist grundsätzlich erwünscht, weil damit Familien und Mehrpersonenhaushalte entlastet werden. 

Für eine funktionierende Lebenszeitmobilität braucht es aber genauso Einzelpersonen, Paare ohne Kinder und ältere Haushalte. Sie sorgen für eine ausgewogene Altersstruktur und schaffen später die Voraussetzungen für interne Wohnungswechsel. Ohne diese Haushalte würde das gesamte Modell langfristig nicht funktionieren. 

Deshalb wollen wir bewusst auch kleinere und ältere Haushalte ansprechen und für den Libellenhof gewinnen. Die Erstvermietung bestimmt nicht nur, wer heute einzieht, sondern prägt die Entwicklung der Siedlung über Jahrzehnte hinweg.
 

Warum hat das Zielportfolio manchmal Vorrang vor dem «perfekten Match» zwischen Wohnung und Mietpartei?
Bei einer klassischen Vermietung sucht man für jede einzelne Wohnung die bestpassende Mietpartei. Im Libellenhof müssen wir zusätzlich die gesamte Siedlung betrachten. 

Das ist insbesondere deshalb wichtig, weil das Zuschussmodell grosse Familien und Mehrpersonenhaushalte stark begünstigt. Wir erwarten deshalb deutlich mehr Bewerbungen von grossen Haushalten, als wir langfristig für eine ausgewogene Entwicklung der Siedlung benötigen. 

Würden wir ausschliesslich nach Nachfrage vermieten, bestünde die Gefahr, dass bestimmte Haushaltstypen stark übervertreten wären. Kurzfristig wäre die Vermietung zwar einfach, langfristig würde dies jedoch die Lebenszeitmobilität erschweren und die soziale Durchmischung schwächen. 

Deshalb kann es vorkommen, dass wir bewusst auch Einzelpersonen, Paare ohne Kinder oder ältere Haushalte berücksichtigen, obwohl gleichzeitig viele Familien Interesse an derselben Wohnung haben. Entscheidend ist nicht die einzelne Vermietung, sondern ob am Ende eine ausgewogene Siedlung entsteht, die über Jahrzehnte hinweg funktioniert.
 

Können Sie dafür ein konkretes Beispiel nennen?
Angenommen, für eine 4.5-Zimmer-Wohnung bewerben sich eine Familie mit drei Kindern und ein Paar Mitte fünfzig, dessen Kinder bereits ausgezogen sind. 

Auf den ersten Blick könnte man meinen, die Familie passe besser zur Wohnung. Wenn jedoch bereits viele Familien in der Siedlung vertreten sind und gleichzeitig zu wenige ältere Paare, kann das Paar für die langfristige Entwicklung der Siedlung wertvoller sein. 

Ältere Paare und kleinere Haushalte sind für das Funktionieren des Modells besonders wichtig. Sie sorgen für eine ausgewogene Altersstruktur und bilden später häufig die Grundlage für interne Wohnungswechsel. Dadurch werden grössere Wohnungen wieder frei und können an die nächste Generation von Familien weitergegeben werden. 

Die Entscheidung erfolgt deshalb nicht nur aufgrund der aktuellen Situation, sondern mit Blick auf die langfristige Entwicklung der gesamten Siedlung und den Nutzen für kommende Generationen von Bewohnerinnen und Bewohnern.
 

Kann das nicht zu Verzögerungen in der Vermietung führen?
Das ist richtig, müssen wir aber in Kauf nehmen, weil eine falsche Zusammensetzung der ersten Mieterschaft später kaum mehr korrigiert werden kann. 

Eine möglichst schnelle Vollvermietung wäre kurzfristig einfacher. Langfristig wäre sie jedoch problematisch, wenn dadurch einzelne Haushaltstypen stark übervertreten wären. Insbesondere wäre es strategisch falsch, den grossen Nachfragedruck von Mehrpersonenhaushalten ungebremst wirken zu lassen und dadurch zu wenige kleinere oder ältere Haushalte in die Siedlung aufzunehmen. 

Deshalb priorisiert die Wohnbaugenossenschaft bewusst die Erreichung des Zielportfolios höher als die rasche Vermietung. Im Einzelfall kann dies bedeuten, dass eine Wohnung etwas später vermietet wird, um die gewünschte Mischung zu erreichen. 

Der Erfolg des Libellenhofs wird nicht daran gemessen, wie schnell alle Wohnungen vermietet sind. Entscheidend ist vielmehr, ob die Siedlung auch in 10, 20 oder 30 Jahren noch bezahlbaren Wohnraum für Familien bietet, eine gute soziale Durchmischung aufweist und Lebenszeitmobilität tatsächlich gelebt werden kann.
 

Was bedeutet das für die Gesellschaft insgesamt?
Der Libellenhof versteht sich als Antwort auf eine Entwicklung, die in der ganzen Schweiz zu beobachten ist: Die Wohnfläche pro Person steigt seit Jahrzehnten, während gleichzeitig Familien immer häufiger Schwierigkeiten haben, geeigneten Wohnraum zu finden.  

Unser Ziel ist deshalb nicht nur die Vermietung von Wohnungen, sondern die bessere Nutzung von Wohnraum über verschiedene Lebensphasen hinweg. Wenn es gelingt, dass Wohnungen innerhalb einer Siedlung über Generationen hinweg immer wieder denjenigen Haushalten zur Verfügung stehen, die sie gerade benötigen, profitieren letztlich alle: Familien, ältere Menschen, die Nachbarschaft und der Wohnungsmarkt insgesamt. 

Der Libellenhof ist damit mehr als eine Wohnsiedlung. Er ist ein Versuch, ein Wohnmodell zu entwickeln, das den gesellschaftlichen Herausforderungen von morgen bereits heute begegnet.